席卷全國多個城市的樓市降價風終于刮至房價堅挺的上海，上周末，位于上海浦東新區唐鎮板塊的金大元御瓏公館項目價格出現大幅跳水。
　　御瓏公館的一位售樓人員告訴記者，該樓盤上周末推出60套特價精裝修房源，均價在36000元/平方米，此前項目均價在50000元/平方米左右。據此推算，這一樓盤的優惠幅度達到七二折。
　　在做出此番價格調整后，這一原本去化緩慢的項目終于“解凍”，售樓處亦被購房者擠得水泄不通。根據售樓處提供的說法，“這批房源已基本被預訂光了”。
　　網上房地產數據顯示，金大元御瓏公館項目于2013年10月26日取得預售證，最高報價84800元/平方米，最低報價50700元/平方米，報價可浮動幅度為-20%。總套數為113套，已售套數為7套，其中，2013年11月去化5套，12月去化2套。這意味著，該項目2014年以來，一套也沒有賣出去。
　　佑威機構執行董事黃志堅對記者分析稱，這個項目的前期定價明顯過高，且去化套數不多，因此不能簡單對比前后售價就得出這個項目的折扣力度。價格調整過后，該項目市場反響不錯，說明價格確實是降了，但降價的幅度到底有多大，還很難判斷。
　　德佑地產市場研究部總監陸騎麟也認為，御瓏公館的前期定價是“虛胖”的，這也是該項目去化緩慢的重要原因。“結合項目的品質并參考周邊項目情況，36000元/平方米的均價確實有一定優惠，但整體上看仍是一個比較合理的價格。但即使是這個定價，考慮到開發商的拿地成本低廉，還存在較大的盈利空間。”
　　事實上，這個去年底才首次開盤的項目，拿地時間為2008年1月。當時，金大元集團(上海)有限公司以4.3億元的總價拿下唐鎮新市鎮A-11-1地塊，折合樓板價僅5000元/平方米。
　　此后，綠城、仁恒等大牌開發商紛紛進駐唐鎮板塊，區域地價亦節節攀升。2009年12月，綠城集團以16.61億元的總價拿下唐鎮一幅地塊，樓板價高達19040元/平方米，成為名副其實的唐鎮地王，這一紀錄至今未被打破。
　　然而，綠城在區域地王地塊上打造的項目早已賣得風生水起，而握著廉價土地的金大元集團卻玩起了“捂盤惜售”的把戲。公開資料顯示，位于唐鎮的綠城御園于2011年4月首次開盤，至今共推出8批、共390套住宅房源，目前已基本售罄。而金大元集團則在拿地約6年后，才慢吞吞地推出了首批房源。
　　“賺土地升值的錢，是很多中小開發商慣用的策略。但小開發商在產品打造和營銷手段方面，都比不上大開發商，所以價格也賣不上去。”克而瑞上海機構研究總監薛建雄表示，該項目此前的定價偏高，其降價不具代表性。
　　上海中原地產研究總監宋會雍認為，唐鎮樓盤降價的消息對上海樓市肯定會有一個比較大的沖擊，一方面會影響開發商對后市的信心，也會進一步加重購房者的觀望情緒。“考慮到目前的市場情況，開發商如果不在價格上有較大優惠的話，就很難吸引購房者了。”
　　金豐易居&佑威監控的數據顯示，上海4月前20個交易日僅成交商品住宅47.81萬平方米，若以前20個交易日的日均水平推算，則4月上海的商品住宅成交量在71.72萬平方米，低于3月成交量的概率越來越大，今年4月很可能形成樓市“倒春寒”。
　　“其實我們也在準備做一些價格上的調整，但又很擔心引起老業主的不滿。”一位不愿透露姓名的滬籍開發商告訴記者，“現在要漲價幾乎是不可能的，價格向下的趨勢也已經出來了，但真正下定決心降價的開發商還是少數，唐鎮的案例說不定會成為打破市場僵局的導火索。”

(.第.一.財.經.日.報)